Menu

ITBI cobrado de imóvel é reconhecido pela Justiça

27/06/2021

Leandro Nagliate


Pelomenos dez tribunais de Justiça decidiram favoravelmente ao recolhimento doImposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de acordo com o que foi pagona arrematação, e não mais sobre o valor venal do bem, como tem sido cobradopor algumas prefeituras. Sem dúvida, a medida representa uma economiasignificativa para o contribuinte, uma vez que os imóveis leiloados normalmentesão adquiridos por valores mais baixos.


Um casorecente, analisado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) com parecerfavorável ao contribuinte, é um bom parâmetro para o entendimento do que issorepresenta para o bolso. Um imóvel, com valor venal de R$ 30 milhões, foiarrematado por R$ 5,9 milhões. O que prevaleceu, nesta situação, foi a cobrançado ITBI sobre a hasta pública. As alíquotas do ITBI variam entre os municípiosdo Brasil. Em São Paulo, chega a 3%.

A partir domomento em que um leiloeiro anuncia o bem, o arrematante que der o maior lancefaz a aquisição. Para registrar o imóvel, o cartório exige o ITBI sobre ocálculo do valor venal do imóvel. Conforme o município, o imposto também podetomar por base o valor de avaliação para leilão.


No entanto,tribunais de Justiça de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, DistritoFederal, Rio Grande do Sul, Paraná, Sergipe, Alagoas, Ceará e Mato Grosso, alémdo Superior Tribunal de Justiça (STJ), manifestaram recentemente julgamentospela cobrança do ITBI sobre o valor da arrematação. Com base nestas decisões,muitos contribuintes têm buscado escritórios de advocacia especializados emtributação para ingressar com pedidos de liminares para pagamento do ITBI combase no valor arrematado e somente no registro em cartório.

Raciocíniosemelhante tem sido aplicado em leilões extrajudiciais. São os casos em que osbancos leiloam o imóvel que foi financiado, mas não quitado. Embora ajurisprudência nestas situações seja um pouco menos pacífica, há julgadosfavoráveis mesmo no STJ. Entre eles, destaca-se o Recurso Especial nº1.803.169.

Recentemente,em um caso julgado pela 18ª Câmara de Direito Público do TJ-SP, osdesembargadores mantiveram a sentença para recolhimento do ITBI sobre o valorarrematado em leilão extrajudicial. O total pago pelo imóvel foi de R$ 5,7milhões. O município de Caieiras, por sua vez, determinava a cobrança doimposto pelo valor venal de R$ 30,9 milhões. Como se pode comprovar, a decisãofavorável ao contribuinte representou uma economia considerável.

Além da18ª, outras duas câmaras que julgam o tema no TJ-SP (14ª e 15ª) têmentendimento consolidado a favor dos contribuintes. Também a 2ª Turma do STJconfirmou recentemente decisão do TJ-SP contra o município de São Paulo.

Comooportunidade de investimento, o mercado de leilões de imóveis tem atraído tantoempresas quanto pessoas físicas. No prazo de três anos, somente o Tribunal deJustiça de São Paulo (TJ-SP) leiloou 184 imóveis. Valer-se da possibilidade derecolher o ITBI de um imóvel pelo valor pago em leilão, ingressando com pedidode liminar, é um direito que deve ser exercido pelo contribuinte.

LeandroNagliate é advogado especialista em direito canônico,previdenciário e tributário. Leandro é sócio da Nagliate e Melo Advogados, emCampinas.